Co po wygranym przetargu na ziemię? Umowa, koszty, raty, obowiązki
Wygrana licytacja to dopiero połowa drogi. Własność przechodzi na Ciebie dopiero z umową notarialną — a z nią przychodzą koszty i obowiązki na lata.
Po wygranym przetargu organizator wyznacza termin umowy u notariusza. Do tego dnia płacisz całą cenę (minus wadium) albo — w KOWR — co najmniej 10% przy rozłożeniu na raty. Ziemi kupionej od KOWR w przetargu ograniczonym lub na raty nie sprzedasz przez 15 lat, a przy ziemi od gminy przez 5 lat musisz osobiście prowadzić gospodarstwo.
Od protokołu do aktu notarialnego
1. Protokół z przetargu
Komisja sporządza go zaraz po licytacji. Przez 7 dni pozostali uczestnicy mogą złożyć zastrzeżenia — wtedy sprzedaż zostaje wstrzymana do ich rozpatrzenia.
2. Zawiadomienie o terminie umowy
Gmina: najpóźniej 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu, termin umowy co najmniej 7 dni od doręczenia. KOWR: termin wskazuje organizator; jeśli do zawarcia umowy potrzebne jest pełnomocnictwo Dyrektora Generalnego KOWR, ogłoszenie o tym uprzedza.
3. Oświadczenia przed umową z KOWR
Składasz oświadczenie o pochodzeniu środków i o tym, że nie zawarłeś umowy przedwstępnej na zbycie tej nieruchomości — pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 29b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).
4. Zapłata ceny
Najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Wadium zalicza się na poczet ceny. W przetargu gminnym cena jest płatna w całości — ustawa nie przewiduje rat przy sprzedaży w przetargu.
5. Akt notarialny i wpis do księgi
Z podpisaniem aktu stajesz się właścicielem. Notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Raty w KOWR
ceny przed umową
raty roczne lub półroczne
oprocentowanie rocznie
- Zabezpieczenie: w przetargu ograniczonym hipoteka lub weksel in blanco; w pozostałych także m.in. gwarancja bankowa, poręczenie, kaucja.
- Dokumenty: oświadczenie majątkowe, informacja o zobowiązaniach, ostatnie zeznanie podatkowe, informacja z banku o obrotach i kredytach.
- Sprzedasz przed spłatą? KOWR może zażądać zapłaty całej reszty w wyznaczonym terminie.
- Ogłoszenie przetargu mówi, czy raty są w ogóle możliwe i na jakich warunkach — w części przetargów z oprocentowaniem preferencyjnym w ramach pomocy publicznej.
Ile kosztuje umowa? Koszty poza ceną
| Cena ziemi | Maks. taksa notarialna | Z VAT 23% |
|---|---|---|
| 150 000 zł | 1370 zł | 1685 zł |
| 400 000 zł | 2370 zł | 2915 zł |
| 1 200 000 zł | 5170 zł | 6359 zł |
- Taksa notarialna — to stawki maksymalne; notariusz może wziąć mniej. Dochodzą wypisy aktu (do 6 zł netto za stronę).
- Wpis własności do księgi wieczystej — opłata sądowa 200 zł, pobierana przez notariusza.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych — 2% ceny, chyba że przysługuje zwolnienie, np. przy powiększeniu gospodarstwa rodzinnego. Szczegóły w poradniku podatek od zakupu ziemi rolnej.
Obowiązki po zakupie: 15 lat w umowie z KOWR, 5 lat przy ziemi od gminy
Ziemia od gminy, powiatu lub prywatnie — 5 lat
- Prowadzisz gospodarstwo, a jako osoba fizyczna — osobiście.
- Nie sprzedajesz ani nie oddajesz ziemi w posiadanie (także w dzierżawę).
- Wcześniej — tylko za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR (decyzja na wniosek), uzasadnioną ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym.
- Złamanie zakazu: KOWR może wystąpić do sądu o nabycie ziemi po wartości rynkowej.
Art. 2b i art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa nie dotyczy ziemi z Zasobu KOWR (art. 1a) — tam obowiązki wynikają z umowy.
Ziemia z KOWR (przetarg ograniczony, pierwszeństwo, raty) — 15 lat
- Zakaz przenoszenia własności i obowiązek działalności rolniczej (osobiście).
- Zakaz hipoteki na rzecz innych podmiotów niż KOWR.
- Złamanie któregoś zobowiązania: kara 40% ceny sprzedaży.
- Wyjątki: przekazanie zstępnym lub wstępnym (w ich braku krewnym w linii bocznej) albo pisemna zgoda KOWR — także na hipotekę pod kredyt na rozwój gospodarstwa.
- Przez 5 lat KOWR ma prawo pierwokupu przy odsprzedaży.
Art. 29 ust. 4 i art. 29a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Dotyczy zakupu w przetargu ograniczonym, z pierwszeństwa (np. przez dzierżawcę) oraz z ceną rozłożoną na raty — nie dotyczy gruntów przeznaczonych w planie na cele inne niż rolne.
Wycofanie się po wygranej
Jeżeli bez usprawiedliwienia nie przystąpisz do umowy, organizator może od niej odstąpić, a wadium przepada. W KOWR wadium przepada też wtedy, gdy umowa nie dochodzi do skutku z przyczyn leżących po Twojej stronie — na przykład gdy zakup przekroczyłby limit 300 ha użytków rolnych. Zanim wejdziesz na licytację, upewnij się, że masz środki na całą cenę (albo 10% przy ratach) i koszty.
Często zadawane pytania
Kiedy podpiszę umowę po wygranym przetargu gminnym?▼
Gmina musi zawiadomić Cię o miejscu i terminie umowy najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu, a termin nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia zawiadomienia (art. 41 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Czy KOWR rozkłada cenę na raty?▼
Może — na roczne lub półroczne raty na okres do 15 lat, jeśli przed umową wpłacisz co najmniej 10% ceny, dasz zabezpieczenie (w przetargu ograniczonym hipoteka lub weksel in blanco), a Twoja sytuacja finansowa pozwala na spłatę. Oprocentowanie wynosi co najmniej stopę bazową Komisji Europejskiej plus 1 punkt procentowy. Czy raty są możliwe w danym przetargu, mówi ogłoszenie.
Czy mogę sprzedać ziemię kupioną od KOWR?▼
Przy zakupie w przetargu ograniczonym, z pierwszeństwa lub na raty umowa z KOWR zawiera zakaz przenoszenia własności przez 15 lat i obowiązek prowadzenia na niej działalności rolniczej, pod karą 40% ceny. Wyjątki: przekazanie zstępnym lub wstępnym (np. dzieciom, rodzicom), a w ich braku krewnym w linii bocznej, albo pisemna zgoda KOWR. Dodatkowo KOWR ma przez 5 lat prawo pierwokupu.
Co jeśli wygram, ale nie przystąpię do umowy?▼
Tracisz wadium. Tak samo, jeśli umowa nie dojdzie do skutku z Twojej winy — np. dlatego, że przekroczyłbyś limit 300 ha (art. 29 ust. 3g ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, art. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Czy mogę wziąć kredyt pod hipotekę ziemi z KOWR?▼
W okresie 15 lat umowa zakazuje hipoteki na rzecz innych podmiotów niż KOWR. KOWR może jednak wyrazić zgodę, gdy kredyt ma sfinansować m.in. zakup kolejnej ziemi na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, maszyn, inwentarza albo budowę budynków gospodarczych.
Czy po zakupie mogę wydzierżawić ziemię?▼
Przy ziemi kupionej od gminy (lub prywatnie) przez 5 lat nie wolno jej zbyć ani oddać w posiadanie innym osobom — także w dzierżawę — bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Przy ziemi kupionej od KOWR w przetargu ograniczonym, z pierwszeństwa lub na raty umowa zobowiązuje do osobistego prowadzenia działalności rolniczej przez 15 lat, więc dzierżawa zwykle nie wchodzi w grę.
Powiązane przewodniki
Szukasz kolejnej działki?
Przetargi KOWR, gmin i komorników w jednym miejscu, z powiadomieniami dla Twojego regionu.
Otrzymuj powiadomienia o nowych przetargach