Licytacja komornicza ziemi rolnej – zasady, rękojmia, e-licytacja
Licytacja komornicza rządzi się innymi prawami niż przetarg KOWR czy gminy. Może licytować także nierolnik, ale KOWR może później przejąć ziemię. Od grudnia 2025 r. domyślną formą jest licytacja elektroniczna.
Na licytacji komorniczej nieruchomość można kupić za 3/4 sumy oszacowania na pierwszej licytacji i za 2/3 na drugiej. Warunkiem udziału jest rękojmia w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Ziemię rolną może kupić każdy, ale KOWR ma prawo jej nabycia po cenie z licytacji — chyba że kupuje rolnik powiększający gospodarstwo w swojej lub sąsiedniej gminie.
Ceny i rękojmia w liczbach
Suma oszacowania
wartość z operatu biegłego
I licytacja
najniższa cena (cena wywołania)
II licytacja
najniższa cena na drugiej licytacji
Rękojmia
sumy oszacowania, przed licytacją
Przykład: suma oszacowania 400 000 zł → rękojmia 40 000 zł, cena wywołania na pierwszej licytacji 300 000 zł, na drugiej 266 667 zł. Minimalne postąpienie to 1% ceny wywołania, zaokrąglone w górę do pełnych złotych (art. 978 KPC).
Kto może licytować?
Może
Każda osoba fizyczna i prawna — także nierolnik. Zasada, że ziemię rolną kupuje tylko rolnik indywidualny (do 300 ha), nie dotyczy nabycia w toku postępowania egzekucyjnego (art. 2a ust. 3 pkt 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Nie może (art. 976 KPC)
- dłużnik i komornik oraz ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo,
- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
- osoba wymagająca zezwolenia organu państwowego, która go nie przedstawi.
Licytacja elektroniczna — krok po kroku
Od 5 grudnia 2025 r. komornik sprzedaje nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania zażąda licytacji publicznej na sali sądowej (art. 952 § 2 KPC). Obwieszczenie pojawia się na stronie Krajowej Rady Komorniczej co najmniej 2 tygodnie przed licytacją, razem z protokołem opisu i oszacowania.
- 1
Zakładasz konto w systemie licytacji elektronicznych Krajowej Rady Komorniczej.
- 2
Wpłacasz rękojmię na rachunek komornika — najpóźniej na 2 dni robocze przed startem (liczy się dzień uznania rachunku).
- 3
Podajesz PESEL, numer dowodu, stan cywilny oraz czy kupujesz do majątku wspólnego czy osobistego; zaznaczasz, czy licytujesz jako pełnomocnik.
- 4
Komornik dopuszcza Cię do przetargu. Na dzień przed startem w systemie pojawiają się warunki licytacji.
- 5
Przetarg trwa 7 dni; zaczyna się i kończy w dzień roboczy między 9:00 a 14:00. Oferty składasz w systemie.
- 6
Postąpienie w ostatnich 5 minutach przedłuża licytację o kolejne 5 minut — aż do ustania postąpień.
- 7
Wygrywa najwyższa oferta w chwili zakończenia. Sąd decyduje o przybiciu na posiedzeniu niejawnym w ciągu tygodnia od otrzymania protokołu.
Licytacja na sali odbywa się publicznie pod nadzorem sędziego lub referendarza. Licytuje się ustnie; po ustaniu postąpień komornik trzykrotnie obwieszcza najwyższą cenę i zamyka przetarg. Do jej odbycia wystarczy jeden licytant.
Nieruchomość rolna — prawo przejęcia współwłaściciela
- Przed licytacją: współwłaściciel nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, który nie jest dłużnikiem osobistym, może do trzeciego dnia przed licytacją przejąć ją za cenę nie niższą niż suma oszacowania (art. 958 KPC). Pierwszeństwo ma ten, kto prowadzi gospodarstwo lub w nim pracuje.
- Po pustej pierwszej licytacji: taki współwłaściciel może w ciągu tygodnia przejąć ją za co najmniej 3/4 sumy oszacowania (art. 982 KPC). Dopiero gdy tego nie zrobi, wierzyciel może wnioskować o drugą licytację.
- Po pustej drugiej licytacji: przejęcie za co najmniej 2/3 sumy oszacowania przysługuje współwłaścicielowi, a następnie wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu (art. 984 KPC). Jeżeli nikt nie przejmie, egzekucja zostaje umorzona i nową można wszcząć dopiero po 6 miesiącach.
Prawo nabycia KOWR — największe ryzyko licytanta
Gdy nieruchomość rolna zmienia właściciela na podstawie orzeczenia wydanego w postępowaniu egzekucyjnym, KOWR może złożyć oświadczenie o jej nabyciu za zapłatą ceny (art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Zawiadomienia dokonuje sąd lub organ egzekucyjny, a do wykonania tego uprawnienia stosuje się przepisy o prawie pierwokupu — KOWR ma na decyzję miesiąc od zawiadomienia.
KOWR nie ma tego prawa, gdy kupuje rolnik indywidualny, który powiększa gospodarstwo rodzinne do najwyżej 300 ha, a nieruchomość leży w gminie jego zamieszkania lub w gminie graniczącej (art. 4 ust. 4 pkt 1).
Czy nabywca z licytacji podlega 5-letniemu obowiązkowi osobistego prowadzenia gospodarstwa z art. 2b ustawy — interpretacje się różnią. Bezpieczniej założyć, że tak, i przed licytacją skonsultować plan wobec ziemi z prawnikiem.
Po licytacji: przybicie, zapłata, przysądzenie
Przybicie
Sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta z najwyższą ceną. Pozostałym licytantom rękojmię zwraca się niezwłocznie.
Zapłata ceny
Po uprawomocnieniu się przybicia komornik wzywa do wpłaty reszty ceny (minus rękojmia) w ciągu 2 tygodni; na wniosek termin można wydłużyć do miesiąca. Brak zapłaty = utrata rękojmi i wygaśnięcie przybicia.
Przysądzenie własności
Prawomocne postanowienie przenosi własność, jest podstawą wpisu do księgi wieczystej i tytułem do wprowadzenia Cię w posiadanie. Hipoteki i większość obciążeń wygasają; zostają m.in. służebność przesyłu i drogi koniecznej.
Brak rękojmi za wady. Nie zażądasz obniżenia ceny ani unieważnienia zakupu z powodu wad nieruchomości (art. 971 KPC). Obejrzyj ziemię w terminie z obwieszczenia i przeczytaj operat — sprawdź klasy gleby, dostęp do drogi i obciążenia, które zostaną w mocy.
Licytacja komornicza a przetarg KOWR
| Licytacja komornicza | Przetarg KOWR | |
|---|---|---|
| Kto kupuje | Każdy | Często tylko rolnicy (przetarg ograniczony) |
| Zabezpieczenie | Rękojmia 10% sumy oszacowania | Wadium 5–20% ceny wywoławczej |
| Cena startowa | 3/4, potem 2/3 oszacowania | Cena ustalona przez KOWR |
| Raty | Nie — cała cena w 2 tygodnie do miesiąca | Możliwe, do 15 lat |
| Przeniesienie własności | Postanowienie sądu o przysądzeniu | Umowa notarialna |
Często zadawane pytania
Czy nierolnik może kupić ziemię rolną na licytacji komorniczej?▼
Tak. Ograniczenie, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, nie dotyczy nabycia w toku postępowania egzekucyjnego (art. 2a ust. 3 pkt 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Licz się jednak z prawem nabycia przez KOWR.
Ile wynosi rękojmia na licytacji komorniczej?▼
Jedną dziesiątą sumy oszacowania. Przy licytacji elektronicznej musi wpłynąć na rachunek komornika najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, przy tradycyjnej — najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.
Za ile można kupić nieruchomość na licytacji komorniczej?▼
Na pierwszej licytacji najniższa cena (cena wywołania) to 3/4 sumy oszacowania, na drugiej — 2/3. Przy nieruchomości rolnej między licytacjami współwłaściciel, który nie jest dłużnikiem, może ją przejąć za co najmniej 3/4 sumy oszacowania.
Czy KOWR może odebrać mi ziemię kupioną na licytacji?▼
KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej nabytej w postępowaniu egzekucyjnym za zapłatą ceny (art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Nie może, jeśli rolnik indywidualny powiększa gospodarstwo rodzinne do najwyżej 300 ha, a ziemia leży w jego gminie lub gminie sąsiedniej.
Kiedy zostanę właścicielem?▼
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wcześniej sąd udziela przybicia, Ty wpłacasz całą cenę (w ciągu 2 tygodni od wezwania, na wniosek do miesiąca), a dopiero potem sąd wydaje przysądzenie.
Czy mogę reklamować wady kupionej nieruchomości?▼
Nie. Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani obniżenia ceny z powodu wad nieruchomości (art. 971 KPC). Obejrzyj ją w terminie podanym w obwieszczeniu i przeczytaj operat szacunkowy.
Powiązane przewodniki
Ziemia z licytacji i przetargów w jednym miejscu
Ustaw powiadomienia dla swojego regionu — zdążysz obejrzeć działkę i wpłacić rękojmię.
Otrzymuj powiadomienia o nowych ofertach